广东广州荔湾区：以业主自治解锁无物业小区治理密码

　　近年来，广东省广州市荔湾区深入学习贯彻习近平总书记关于基层治理的重要论述，将党建引领贯穿小区治理全过程，以金花街道陈家祠社区裕兴苑小区为试点，创新推行“支部建在小区上、党员沉在楼栋里”模式，构建“党建引领、机制创新、居民共享”高效治理闭环，成功助力无物业管理的裕兴苑小区摆脱“管理真空”，蝶变为“自治典范”，为全国无物业小区治理提供可复制、可推广的经验。

　　小区是城市治理的最小单元，也是贴近群众的治理末梢。裕兴苑小区位于荔湾区金花街道陈家祠社区龙源新街，建成于1999年，共5栋236户。起初，和众多小区一样，裕兴苑小区由物业公司负责日常管理。但随着时间推移，管理不善、服务质量下滑等问题逐渐暴露，业主与物业公司矛盾日益尖锐，最终物业公司被迫“撤场”。小区随即陷入管理费收缴困难、环境卫生脏乱差、治安状况堪忧、公共设施老化失修等困境，严重影响居民生活质量与小区整体形象。为破解无物业小区治理难题，荔湾区以金花街道裕兴苑小区为试点，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用，推动小区自我管理、自我服务、自我监督、自我提升，打破“无人管、管不好”的僵局，重建小区治理秩序。一场以党建为核心驱动力的小区治理变革在裕兴苑拉开帷幕。

　　以党建为引领

　　凝聚小区自治核心力量

　　加强小区支部建设。在小区治理中，基层党组织是“定海神针”。在街道党工委和社区党委指导下，小区成立功能型党支部，吸纳5名具有党建工作、建筑工程、医疗健康等专业背景的业主党员进入党支部，发挥联系群众的纽带作用。建立“一对多”包联机制，吸纳32名热心党员担任居民联络员，精准对接服务236户居民，全流程深度参与小区治理。

　　搭建党群沟通桥梁。建立党员常态化走访群众工作机制，耐心倾听业主诉求，认真收集意见建议，推动将“需求清单”转化为“幸福账单”。在开展公共区域改造项目时，小区党支部牵头组织党员业委会成员、居民代表共同商议，从项目规划、细节设计到施工安全、质量把控，全程严格把关，确保项目实施始终贴合大多数业主的利益诉求。

　　组建志愿服务队伍。深化“双报到双服务”机制，由党员带头投身小区环境整治、安全巡逻等日常事务，用实际行动作表率、挑重担，带动更多业主主动参与到小区自治中来，成功吸纳50余名具备园林设计、水电维修、财务管理等专长的小区业主参与小区公共事务。通过听民声、搭平台、聚合力，构建起“街道党工委—社区党委—小区党支部—党员志愿者—热心居民”五级联动治理体系。

　　以业委会为主导

　　构建小区自治制度机制

　　完善小区自治组织。在区委组织部和街道党工委指导下，由社区党委牵头，积极动员小区热心居民、经验丰富责任心强的退休教师、有工程结算工作经历等专业知识的业主代表参与业委会筹备。小区依法选举产生由1名主任、1名副主任及3名委员组成的业主委员会，各成员职责分工明确，组织架构日趋稳定。目前已迭代至第四届业委会，5名成员中有3名党员，主任和副主任均为党员，确保业委会始终在党的领导下运作。

　　健全工作制度机制。制定业委会议事规则、小区管理规约等7项制度，用好居民议事机制和公示栏，实现居民自治有章可循、有规可依。业委会建立“三重一大”事项党员预审制，即公共收益分配、重大维修项目等重大事项，经由党员代表会议预审，并通过征求意见、评估风险后，再提交业主大会表决。推行“一事三步法”，按照“居民说事—支部议事—社区办事”流程，推动居民楼5台电梯更换事项跑出“1周收齐费用、1月完成更换”的加速度。

　　搭建议事协商平台。利用业委会办公场地打造晚间“居民茶馆”，建立微信群方便业主随时随地沟通交流，通过线上、线下等方式，引导业主对小区管理提出意见建议，共同探讨解决问题的办法路径。推行“党员议事日”，业委会定期组织召开会议商议小区事务，推动居民参与率达85%以上，让居民从基层治理的旁观者转变为参与者。近3年来，成功解决停车难、环境脏乱、设施老化等民生实事47件，真正实现“小区事，大家管”。

　　全面推行事务公开。公开办事过程，充分征求居民意见，及时将决策结果、财务收支、项目进展等关键信息全面向居民公开，自觉接受业主监督质询。如在更换电梯事项中，业委会严格做到“三公开”，即方案公开——组织业主代表、厂商、工程师召开多场听证会，对比10个品牌的价格、保修年限、安全性能，择优选定方案；资金公开——采用业主自筹方式，每一笔费用明细在公告栏实时公示；进度公开——安装期间每周更新施工进度，邀请业主代表监督质量，将“大家的事”办得公平透明，进一步夯实了自治的共同利益根基。

　　以居民为主体

　　促使小区自治资源增值

　　积极盘活存量资源。推动小区资源挖潜增值，合理调整小区公共区域布局，新增停车位并引入电梯广告、快递柜、充电柜等设施，通过收取场地租金增加公共收益，实现公共收益同比增长28%以上。经过近5年的持续积累，小区公共积累金已接近40万元，为小区良性运转提供了坚实的资金保障。探索实行“业委会+准物业”融合服务模式，由业委会直接聘请保安、保洁等工作人员，实现低成本有序运转。

　　持续提升小区品质。注重“以小事见人心”，聚焦业主日常最关注的细节问题，由党支部和业委会牵头，统筹协调各方资源，用心办好小区的民生微实事，不断提升小区安全性和居住舒适度。协调辖内爱心企业捐赠200余株绿植，将闲置土地见缝插“绿”建成小区花园；投入近30万元升级小区基础设施，将公共楼梯阶梯改成斜坡并安装扶手，方便老年人、残疾人等特殊群体出入，加装安全监控系统，梳理、优化社区空间，规划小汽车与电动自行车停车区。

　　规范公共收益分配。规范停车费、电梯广告运营收入等管理，明确小区公共收益的60%用于设施维护、30%用于环境提升、10%作为业主分红基金，两次向业主“分红”44万元。率先推行公共收益“双公开、双监督”制度，通过线上线下双渠道公示公共收益明细，居民满意度从之前的60%大幅提升至目前的95%以上，用看得见的变化赢得口碑、凝聚人心。